Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Marketingmitteilung.
Blickpunkt Immobilien: Mietrendite – das Ende der Einbahnstraße
Lange war eine Investition in eine Wohnung zwecks Vermietung verglichen mit sicheren Veranlagungsformen quasi „konkurrenzlos“. Das hat sich mittlerweile geändert. Erstmals seit vielen Jahren liegt die Rendite österreichischer Staatsanleihen wieder über der in Österreich zu lukrierenden Mietrendite. Allerdings stehen wir vor Jahren mit steigenden Bruttomieten. Das sollte auch die Mietrenditen ansteigen lassen: Ab Ende 2024 dürften die Netto-Mietrenditen in den österreichischen Landeshauptstädten wieder über der Staatsanleiherendite liegen. Auch wenn aufgrund des strukturell erhöhten Zins- und Renditeniveaus Immobilien als Anlageform auch in Zukunft nicht mehr „konkurrenzlos“ sein werden, erhöht dies dennoch deren Attraktivität, was die erwartete Preiskorrektur begrenzen dürfte.
2023: Mietrenditen durchbrechen Abwärtstrend
Wohnung als Anlageform waren – verglichen mit anderen sicheren Anlageformen – viele Jahre lang „konkurrenzlos“. Immerhin lag die Mietrendite (Details zur Berechnung siehe letzter Absatz) in den Jahren vor der Zinswende im Durchschnitt um mehr als 160 Basispunkte über der Rendite österreichischer Staatsanleihen (Ø 2013 Q1 – 2021 Q3). Durch die rasante Zinswende hat sich diese Situation nun jedoch geändert, und dementsprechend beobachten wir nun eine Situation, die in den letzten 10 Jahren nicht aufgetreten ist: Eine Investition in eine Anleihe nach Steuern (KeSt) wirft im Durchschnitt eine höhere Rendite ab als eine Wohnung als Anlageobjekt. Das gilt aktuell sowohl in Wien als auch für den Mittelwert der übrigen Hauptstädte Österreichs.
Viele sicherheitsorientierte Investoren werden aktuell daher wohl einer Investition in Staatsanleihen gegenüber dem Kauf einer Wohnung zwecks Vermietung den Vorzug geben (auch vor dem Hintergrund des höheren zeitlichen Aufwands bei Auswahl und laufender Betreuung des Objektes). In den folgenden Jahren ist jedoch zu erwarten, dass die „Wettbewerbsfähigkeit“ von Immobilien als Anlageobjekt wieder steigen wird. Einerseits, weil der Zinsgipfel in der Eurozone (fast) erreicht ist und andererseits, weil wir für die kommenden ein bis zwei Jahre von einem moderaten Preisrückgang ausgehen. Gleichzeitig werden Mieten, die neben dem Preis die zweite bestimmende Komponente der Mietrendite bilden, an die Inflation angepasst. Die Mietrendite erfährt also aufgrund steigender Mieten und sinkender Kaufpreise einen doppelten Rückenwind. Nach Jahren sinkender Mietrenditen dürften dies nun 2023 erstmals wieder ansteigen. Nutzt man unsere Preisprognose (2023 & 2024 nominales Preisminus von insgesamt 10 %) und indexiert die Mietanstiege mit unserer Inflationsprognose (Ø Inflation 7,6 % für 2023 und 3,8 % für 2024), dürften die laufenden Erträge von Wohnungen außerhalb Wiens ab Ende 2024 zudem wieder über der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen liegen. Etwas anders die Situation in Wien. Hier dürften Anleiheverzinsung und Mietrendite Ende 2024 fast gleichauf liegen.
Mietrendite & Preis: Investitionsattraktivität als Preistreiber
Bereits in der oben gezeigten Grafik fällt auf, dass die Unterschiede zwischen den Mietrenditen in Wien und außerhalb Wiens über die Zeit hinweg abgenommen haben. Während Anfang des Jahres 2013 der Unterschied noch bei 82 Basispunkten lag, verringerte sich die Differenz bis Q2 2023 auf 36 Basispunkte. Diese Annäherung deutet auf einen Aufholeffekt hin, der auch durch die höheren Mietrenditen außerhalb der Bundeshauptstadt erklärt werden kann. Denn höhere Mietrenditen führen zu einer größeren Anzahl von Interessenten und somit zu mehr Nachfrage. Dieser Anstieg der Nachfrage wiederum führt zu einem Anstieg des Preises und verringert die Mietrenditen.
Die hier dargestellte Grafik zeigt dies eindrucksvoll: Jene Hauptstädte, die in der Vergangenheit eine höhere Mietrendite aufwiesen, verzeichneten nachfolgend einen stärkeren Preisanstieg. Interessanterweise zeigt sich hierbei, dass dieser Effekt nicht allein durch eine Annäherung der m2-Preise getrieben war. Untersucht man den Effekt, der allein auf den Preisen basiert, lässt sich kein ähnlich deutlicher Zusammenhang feststellen. Es ist also die Kombination der unterschiedlichen Niveaus von Preisen und Mieten, die den Zusammenhang zwischen hoher Mietrendite und einer anschließend dynamischeren Preisentwicklung erklärt.
Detailblick: Hauptstädte im Vergleich
Angesichts des beschriebenen Zusammenhangs in der Vergangenheit stellt sich nun natürlich die Frage, wie die aktuelle und zukünftige Lage in den Hauptstädten der österreichischen Bundesländer aussieht. Zurzeit stechen Bregenz und St. Pölten mit deutlich überdurchschnittlichen Mietrenditen hervor. St. Pölten ist sogar die einzige Stadt, in der Wohnungen im Durchschnitt derzeit eine „wettbewerbsfähige“ (verglichen mit Staatsanleihen) Mietrendite erzielen.
Im unteren Abschnitt der Grafik (Q4 2024) flossen unsere Vorhersagen zu Immobilienpreisen und Anleiherenditen ein. Die Mieten wurden anhand unserer Inflationsprognosen modelliert. Daraus folgt, dass Ende 2024 fast alle Hauptstädte eine Mietrendite aufweisen würden, die einen höheren Ertrag verspricht als eine Investition in Staatsanleihen. Nur Innsbruck, Wien und Salzburg, die preislich am höchsten angesiedelt sind, würden auch dann keine „wettbewerbsfähige“ Mietrendite aufweisen. Das ist jedoch nicht verwunderlich, da diese genannten Hauptstädte zu den teuersten am österreichischen Wohnungsmarkt gehören. Überraschend ist dagegen, dass Bregenz bereits heute im Vergleich zu den anderen Landeshauptstädten gut abschneidet. Bei den m2-Preisen belegt Bregenz den vierten Platz hinter Innsbruck, Salzburg und Wien, bei den Mieten den dritten Platz vor Wien. Die Kombination aus vergleichsweise hoher Miete bei durchschnittlichen/leicht überdurchschnittlichen Preisen führt zu einer hohen Mietrendite und somit auch zum zweiten Platz bei den Mietrenditen hinter St. Pölten (sowohl heute als auch Ende 2024).
Detailblick: Wiener Bezirke
In Wien sind die Mietrenditen aktuell (Q2 2023) deutlich niedriger als die Rendite österreichischer Staatsanleihen. Keiner der 23 Wiener Bezirke weist derzeit eine Mietrendite auf, die an die am Staatsanleihemarkt zu erzielende Rendite heranreicht. Weiterhin zeigt sich hier noch deutlicher als im Hauptstädtevergleich, dass die Preise einen größeren Beitrag zur Bestimmung der Mietrendite leisten, da das Gefälle der Mieten in Wien zwischen den Bezirken geringer ausfällt als zwischen den Landeshauptstädten. Dies wird besonders deutlich, wenn wir die Verteilung der Mietrenditen in den südlichen Randbezirken betrachten. Die Bezirke 10, 11 und 23 bieten deutlich höhere Mietrenditen als andere Bezirke Wiens. Nur der 15., 16. und 20. Bezirk können mit den südlichen Randbezirken mithalten. Alle genannten Bezirke haben eine Gemeinsamkeit, und zwar dass sie sich im preislichen Ranking relativ weit unten einordnen.
Für die „Wettbewerbsfähigkeit“ Ende des Jahres 2024 bedeutet das, dass nur die eben genannten Bezirke eine höhere Rendite erzielen würden als eine Investition in eine Staatsanleihe. Besonders auffällig ist auch die sehr niedrige Mietrendite im ersten Bezirk. Selbst nach der erwarteten preislichen Korrektur beläuft sich die Nettomietrendite immer noch auf unter 1 %. Hier ist also zu vermuten, dass die Nachfrage durch andere Faktoren stärker beeinflusst wird.
Fazit
Angesichts von Null- und Negativzinsen war eine Investition in eine Wohnung zwecks Vermietung in den Jahren vor der Zinswende verglichen mit sicheren Veranlagungsformen quasi „konkurrenzlos“. Das hat sich mittlerweile geändert. Erstmals seit vielen Jahren liegt die Rendite österreichischer Staatsanleihen wieder über der in Österreich zu lukrierenden Mietrendite. Allerdings stehen wir vor Jahren mit steigenden Bruttomieten. Das in Verbindung mit moderaten Preiskorrekturen sollte auch die Mietrenditen ansteigen lassen: Ab Ende 2024 dürften die Netto-Mietrenditen in den österreichischen Landeshauptstädten (nicht jedoch in den meisten Wiener Bezirken) wieder über der Kapitalmarktrendite liegen. Auch wenn aufgrund des strukturell erhöhten Zins- und Renditeniveaus Immobilien als Anlageform auch in Zukunft nicht mehr „konkurrenzlos“ sein werden, erhöht dies dennoch deren Attraktivität, was die erwartete Preiskorrektur begrenzen dürfte. Zusätzlich muss erwähnt sein, dass potenzielle (nominale) Wertsteigerungen von Wohnimmobilien nach der Korrektur- und Konsolidierungsphase außer Acht gelassen wurden, diese aber zumindest langfristig durchaus zu erwarten sind.
Methodologie
Aufgrund der besseren Datenverfügbarkeit wurden zur Berechnung der Mietrenditen Bruttomieten und Angebotspreise (immopreise.at) für Wohnungen herangezogen. Die Angebotspreise wurden mithilfe des OeNB-Immobilienpreisindex korrigiert, um die bestehende Differenz zwischen Angebots- und Transaktionspreisen auszugleichen. Im Anschluss daran wurden auf die Preise die Erwerbsnebenkosten hinzugerechnet.
Die Bruttomieten wurden mit einer Zeitreihe von Statistik Austria hinsichtlich Nebenkosten korrigiert (Reperaturrücklagen und Betriebskosten). Anschließend wurde ein Steuersatz von 42,6 % genutzt, um die Mieteinnahmen zu versteuern. Der Steuersatz ergibt sich aus einem gewichteten Mittel der obersten vier Lohnsteuerklassen, da Immobilieninvestoren in niedrigeren Lohnsteuerklassen unterrepräsentiert sein dürften. Die Gewichte für den Durchschnitt wurden erneut aus Daten der Statistik Austria abgeleitet. Wir betrachten den errechneten Steuersatz als konservativ, aber passend für Kleinanleger. Die Nutzung alternativer Gesellschaftsformen könnte den effektiven Steuersatz senken.
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Fabian BLASCH
Austria
Matthias REITH
Austria
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