Fokus Immobilien: Österreich, Land der Wohnungen

Für die Haushalte Österreichs ist nicht selten das Einfamilienhaus (vorzugsweise im Grünen) das Maß der Dinge – die Realität ist jedoch vielfach eine andere. Von Feldkirch ganz im Westen bis Neusiedl, dem östlichsten Bezirk der Republik: Österreichweit sind lediglich 3 von 10 Wohneinheiten Einfamilienhäuser (Q1 2024: 32,3 %), mehr als die Hälfte (56,2 %) der Haushalte lebt in einer Wohnung (Rest: Doppelhäuser). Und auch unter Ausklammerung Wiens, das immerhin für knapp ein Viertel (23 %) des österreichischen Wohnraums (Wohneinheiten) steht und wo das Einfamilienhaus im wahrsten Sinne des Wortes ein Randphänomen ist (9 von 10 Wohneinheiten sind Wohnungen), stellt das klassische Einfamilienhaus nicht die Regel dar. So wohnen selbst im restlichen Bundesgebiet lediglich 4 von 10 Haushalte (Q1 2024: 40,1 %) in einem Einfamilienhaus, hingegen fast die Hälfte in einem Mehrparteienhaus (Wohnungsquote: 45,2 %). Etwas anders sieht es aus, wenn neben der Bundeshauptstadt auch die Landeshauptstädte ausgeklammert werden. Betrachtet man nämlich nur den ländlichen Raum bis maximal das Umland von Wien, Linz & Co und bezieht auch Doppelhäuser (Gebäude mit 2 Wohneinheiten) mit ein, ist in der Tat das (Doppel-)Haus die dominierende Wohnform. Doch auch dort stehen Wohnungen für mehr als ein Drittel (38 %) des gesamten Wohnraumes.

Wie wohnt Österreich? Einfamilienhäuser vs. Wohnungen

Einfamilienhäuser: Gebäude mit einer Wohneinheit; Wohnungen: Gebäude mit >2 Wohneinheiten; Anteil (%) am gesamten Gebäudebestand gemäß Mikrozensus (Q1 2024)

Quelle: Statistik Austria, RBI/Raiffeisen Research

Jedoch gilt: Österreich ist nicht gleich Österreich, vielmehr gibt es ein deutliches „Ost-West Gefälle“: Während es sich im Burgenland bei zwei Dritteln der Wohneinheiten (Q1 2024: 66 %) um Einfamilienhäuser handelt und auch vergleichsweise viele Niederösterreicher:innen (52 %) sowie Steirer:innen (41 %) im „Haus im Grünen“ leben, sind Vorarlberger (55 %), Salzburger (58 %) und Tiroler (58 %) Haushalte zu mehr als der Hälfte in Wohnungen zu Hause (Spitzenreiter ist natürlich Wien mit einer Wohnungsquote von 92 %). Und das spiegelt sich (teilweise) auch auf der Bezirksebene wider. So wohnt beispielsweise jeder zweite Haushalt in den Bezirken Innsbruck-Land und Kufstein in einer Wohnung, während selbige in Mistelbach (NÖ), Zwettl (NÖ) und Oberpullendorf (Bgld., Wohnungsquote: 12 %) fast „Seltenheitswert“ hat.

Bezirke: Wo dominiert der Wohnungsmarkt?

*grün markiert: Anteil an Wohneinheiten in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen liegt über 50 % und es existieren mindestens 5.000 Wohneinheiten in der genannten Kategorie

Quelle: Statistik Austria, RBI/Raiffeisen Research

Einfamilienhäuser prägen das Bild im preisgünstigen Oberpullendorf, Wohnungen sind hingegen allgegenwärtig im teuren Innsbrucker Umland. Dabei handelt es sich nicht um Ausnahmen, sondern die Regel. Denn grundsätzlich gilt im österreichweiten Bezirksvergleich: Dort, wo Wohnraum leistbarer ist, wird der Traum vom Einfamilienhaus weitaus öfter Realität als in teureren Bezirken, in denen aufgrund der angespannteren Leistbarkeit mehr Haushalte mit einer Wohnung vorliebnehmen (müssen) – die dafür aber besonders häufig besessen wird. So wohnt in Innsbruck-Land und Schwaz nicht nur die Hälfte der Haushalte in einer Wohnung, jeder zweite davon kann selbige zudem sein Eigen nennen. Anders die Situation im burgenländischen Oberpullendorf (Bezirk) – einem der preiswertesten Pflaster Österreichs: Oberpullendorfer Haushalte wohnen wie erwähnt selten in Wohnungen. Wenn sie dies jedoch tun, dann vornehmlich zur Miete (Eigentumsquote Wohnungen: 17 %). Die Vermutung liegt nahe, dass in preisgünstigen Regionen in erster Linie die unteren Einkommensgruppen in Wohnungen leben, für die Eigentumserwerb trotz deutlich niedrigerer Kaufpreise keine Option darstellt. Nicht jedoch so in den „preislichen Hotspots“, in denen zwar auch für mittlere Einkommen das Einfamilienhaus mitunter einen (zu) großen finanziellen Kraftakt darstellt, die finanziellen Möglichkeiten für den Erwerb einer im Vergleich dazu günstigeren Wohnung aber durchaus vorhanden sind. Eine Ausnahme stellen hier Wien und einige Landeshauptstädte dar (schwarze Punktwolke in Grafik unten). Trotz geringerer Leistbarkeit als in den meisten anderen Bezirken gehören die Eigentumsquoten österreichweit zu den niedrigsten. Ein hoher Mietanteil ist für Großstädte allerdings nicht ungewöhnlich. Unter anderem da auch der Anteil der Einwohner, die nur temporär in den Städten wohnen, höher ist als in ländlichen Bezirken.

Leistbarkeit vs. Eigentumsquote (Wohnungen)

Leistbarkeit: Anzahl der Quadratmeter einer Wohnung, die im dritten Quartal 2022 mit einem durchschnittlichen Jahresbruttoeinkommen (2021) erworben werden konnten; Eigentumsquote (%): Verhältnis der von Eigentümer:innen selbst bewohnten Wohnungen zur Gesamtzahl aller Wohnungen (2021)

Quelle: Statistik Austria, RBI/Raiffeisen Research

Es wird somit deutlich: Auch abseits des Preisniveaus ist kein regionaler Wohnungsmarkt wie der andere. Und selbst innerhalb der Bundesländer auf Bezirksebene sind die Unterschiede mitunter beträchtlich. Der österreichische Wohnungsmarkt besteht daher weniger aus 9 regionalen, sondern eher aus 116 lokalen Teilmärkten.

Österreichweit am teuersten ist der Quadratmeter einer Eigentumswohnung dabei wenig überraschend im ersten Wiener Bezirk, wo im abgelaufenen zweiten Quartal 12.515 Euro gezahlt worden sind, gefolgt von Wien-Josefstadt (7.074 EUR/m2). Die teuersten Pflaster außerhalb Wiens (österreichweit Platz 9 & 10) sind Innsbruck (5.737 EUR/m2) und Kitzbühel (5.718 EUR/m2). Am günstigsten war der Erwerb einer Wohnung im zweiten Quartal dagegen in Waidhofen an der Thaya (1.436 EUR/m2) und Güssing (1.437 EUR/m2).

Wohnungsmarkt: m2-Preise (Q2 2024) - Spitzenreiter & Schlusslichter

In den Top 10 werden nur die beiden teuersten Wiener Bezirke dargestellt, daher ist der 3. Balken in den Top 10 (Innsbruck) österreichweit lediglich Platz 9; durchschnittliche (neu & gebraucht) Transaktionspreise

Quelle: DataScience Service GmbH, RBI/Raiffeisen Research

Doch wie haben sich die Wohnungspreise innerhalb Österreichs seit Mitte 2022 entwickelt? Wo haben sich Eigentumswohnungen besonders stark verbilligt? Welche Bezirke konnten dem „doppelten Gegenwind“ bestehend aus gestiegenen Zinsen und strengerer Kreditvergabestandards am besten standhalten? Um belastbare Aussagen zu treffen, fokussieren wir uns von nun an auf jene Bezirke bzw. Städte, in denen der Wohnungsmarkt eine gewisse Größe aufweist (>5.000 Wohneinheiten) und in denen Wohnungen das Stadtbild prägen (>50 % der Wohneinheiten sind Wohnungen). Neben den 23 Wiener Bezirken trifft dies auf 21 Bezirke im restlichen Bundesgebiet zu.

Der Blick unter die Oberfläche zeigt: Zinswende & regulatorische Zeitenwende (KIM-V) zum Trotz: Auch in den letzten zwei Jahren (Q3 22-Q2 24) gab es durchaus Bezirke, in denen Wohnungen nicht günstiger, sondern teurer geworden sind. Neben dem ersten Bezirk in Wien (+2,4 %) sind dies Klagenfurt (+3,8 %), Villach (3,0 %) und Kufstein (0,9 %). Diesen Bezirken stehen aber natürlich ungleich mehr gegenüber, in denen der Quadratmeter einer Eigentumswohnung mitunter spürbar billiger geworden ist. Dies gilt insbesondere für viele der Wiener Bezirke, österreichweit (bzw. in den von uns betrachteten 44 Bezirken) verzeichnete Steyr den stärksten Preisrückgang (-10,8 %). Und auch in Leoben (-8,8 %) und Salzburg (-9,9 %) sind die Wohnungspreise merklich gesunken.

Wohnungsmarkt: Preisveränderung seit der Zinswende - Spitzenreiter & Schlusslichter*

Quelle: DataScience Service GmbH, RBI/Raiffeisen Research

Was das „Haus im Grünen“ anbelangt, ist die „Leistbarkeit“ angesichts gestiegener (und weiterhin hoher) Zinsen seit zwei Jahren der dominierende Einflussfaktor (wenn auch nicht der einzige, siehe hier): Je höher das Preisniveau, desto stärker haben sich Einfamilienhäuser seit Mitte 2022 verbilligt. Natürlich ist auch am Wohnungsmarkt das Thema Leistbarkeit ein wichtiges, gleichwohl aber nicht das wichtigste. Bereits die oben zu sehenden Spitzenreiter und Schlusslichter zeigen: Günstige Wohnungen sind mitunter schneller noch günstiger geworden als Wohnungen in höherpreisigen Bezirken, die nicht selten überraschend moderate oder gar keine Preisrückgänge verzeichnet haben (Kufstein: +0,9 %, Innsbruck-Land: -3,2 %).

Doch wenn es nicht die Leistbarkeit ist, was ist es dann, das den Wohnungspreisen seit Mitte 2022 maßgeblich seinen Stempel aufdrückt? Haushalte, die in einem Haus (Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte) leben, können dieses in 9 von 10 Fällen ihr Eigen nennen (Eigentumsquote : 89,8 %). Das verwundert kaum, denn Einfamilienhäuser werden gekauft oder gebaut, aber kaum gemietet. Wer ein Haus kaufen möchte, hat auf Immobilienplattformen eine fast zwölfmal größere Auswahl als jene, die ein solches mieten wollen. Am Wohnungsmarkt gibt es dagegen nicht mal doppelt so viele Kaufinserate wie Mietangebote (und auch das nur, weil seit Mitte 2022 die Zahl der Kaufangebote deutlich gestiegen, und die der Mietinserate gesunken ist). Anders als Einfamilienhäuser werden Wohnungen also häufiger gemietet als gekauft. Wer in Österreich in einer Wohnung lebt, ist lediglich in 23,2 % der Fälle auch deren Besitzer:in, in Wien liegt die Eigentumsquote am Wohnungsmarkt gar nur bei 12 % (Ö exkl. Wien: 30,6 %).

Eigentumsquote am Wohnungsmarkt

Eigentumsquote (%): Verhältnis der von Eigentümer:innen selbst bewohnten Wohnungen zur Gesamtzahl aller Wohnungen (2021)

Quelle: Statistik Austria, RBI/Raiffeisen Research

Einfamilienhäuser werden in der Regel öfter besessen, Wohnungen gemietet. Das bedeutet auch: Während am Markt für Häuser Privathaushalte dominieren, sind am Wohnungsmarkt (institutionelle) Investoren meistens die maßgeblichen Akteure. Und das spiegelt sich auch in der Preisentwicklung wider. Denn Privatpersonen und Investoren haben unterschiedlich auf das geänderte Marktumfeld reagiert. So sind Haushalte deutlich zurückhaltender, ihre Immobilie zu veräußern. Einerseits weil die Preisvorstellungen privater Immobilienbesitzer häufig noch die preisliche Realität des Jahres 2021 oder der ersten Jahreshälfte 2022 widerspiegeln, aber nicht die „Zeitenwende“ auf dem Immobilienmarkt. In einem solchen Fall werden dann – sofern keine wirtschaftlichen Notwendigkeiten bestehen – die Verkaufsabsichten einfach aufgeschoben, in der Hoffnung, dass sich die Marktpreise früher oder später (wieder) den eigenen Preisvorstellungen annähern. Andererseits aber auch, weil gar keine Verkaufsabsicht besteht, da die besessene Immobilie selbst bewohnt wird. Vergleichsweise wenige Immobilien wechseln daher den Besitzer. Warten auf „bessere Zeiten“ steht hingegen für professionelle, rationaler agierenden Investoren nicht an erster Stelle. Die Bereitschaft, die neuen Realitäten auf dem Immobilienmarkt zu akzeptieren, ist bei den „Profis“ höher, es finden mehr Transaktionen statt. Auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich deshalb sehr deutlich: Je höher der Anteil der Investoren (=niedrigere Eigentumsquote bzw. mehr Mieter), desto ausgeprägter die seit Mitte 2022 verzeichneten Preisrückgänge.

Wohnungsmarkt: Eigentumsstruktur vs. Preisveränderung

*Eigentumsquote berechnet anhand Daten der zehnjährlichen Gebäude- und Wohnungszählung 2021 für Gebäude mit mehr als 2 Wohneinheiten; Punktgröße in Relation zum Preisniveau vor der Korrektur (Q3 2022)

Quelle: Statistik Austria, Data Science Service GmbH, RBI/Raiffeisen Research

Exemplarisch dafür stehen die Wiener Bezirke (auch wenn Gemeindewohnungen einen nicht unwesentlichen Teil des Wohnungsangebots ausmachen), wo die Wohnungspreise stärker korrigiert haben als in den meisten anderen Bezirken Österreichs (bzw. in den von uns analysierten 44 Bezirken). Eine Ausnahme stellt der erste Bezirk in Wien dar, der aber aufgrund der (im Vergleich zu anderen Bezirken) geringen Relevanz im Wohnimmobiliensegment und einer Vielzahl an einzigartigen Eigenschaften in unserer Analyse/Modell nicht berücksichtigt wird. Auch in den „Mieterstädten“ Linz und Steyr (Eigentumsquoten Wohnungen jeweils 15 %) sind die Wohnungen deutlicher billiger geworden (-8 bzw. -10,8 %) als andernorts. Ganz anders hingegen die Situation in Innsbruck-Land (-3,3 %), Schwaz (-4,3 %) oder Bregenz (-3,4 %). Der hohe Anteil privater Wohnungsbesitzer – knapp jede zweite Wohnung wird vom Eigentümer/von der Eigentümerin bewohnt – hat in Teilen Westösterreichs trotz hoher Preisniveaus stärkere Preisrückgänge verhindert.

Dass die Präsenz institutioneller Investoren maßgeblich die Preisentwicklung von Wohnungen geprägt hat, wird auch von unserem Modell (Details siehe unten) gestützt, das die Eigentumsquote als bestimmenden Faktor Nr. 1 identifiziert. Leistbarkeit und auch Tourismusintensität sind zwar ebenfalls relevant, treten aber „in die zweite Reihe“.

Dass die Leistbarkeit am ersten Platz von der Eigentumsquote abgelöst wird, ist bereits ein interessanter Fakt, der den Wohnungsmarkt deutlich vom Häusermarkt unterscheidet. Zusätzlich kommt hinzu, dass die Wichtigkeit der Tourismusrelevanz am Wohnungsmarkt in der Korrektur fast auf einem Level mit der Leistbarkeit steht. Angesichts des deutlich höheren Anteils an Investoren im Markt ist dies mit Sicherheit kein Zufall. Denn Objekte kurzfristig oder mittelfristig zur Miete anzubieten, gestaltet sich in touristisch relevanten Bezirken meist deutlich lukrativer. Zusätzlich stehen und fallen Immobilienpreise bekanntlich mit der Nachfrage. Und diese ist nicht nur demografisch (sprich fundamental), sondern insbesondere im westlichen Teil Österreichs auch touristisch motiviert. Es ist anzunehmen, dass insbesondere die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen weniger empfindlich auf das gestiegene Zinsniveau reagiert, da die Kreditfinanzierung eine geringere Rolle spielen dürfte als beim klassischen Eigenheimerwerb.

Dort wo Wohnungen zumeist gemietet und nicht gekauft werden, sind die Wohnungspreise seit Mitte 2022 stärker zurückgegangen als in Bezirken, in denen Haushalte häufig in der eigenen Wohnung wohnen. Es ist davon auszugehen, dass sich dieser Trend zumindest auch in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen und die Wohnungsmärkte in Wien, Innsbruck oder Salzburg weiterhin stärkerem Gegenwind ausgesetzt sein werden als in Bezirken, in denen die Eigennutzung dominiert. Längerfristig gilt jedoch: Immobilienpreise können sich zwar einige Jahre, nicht aber dauerhaft losgelöst von den fundamentalen Einflussfaktoren entwickeln. Daher sollte denn auch nach Abschluss der laufenden Anpassungsphase die Preisentwicklung wieder stärker Spiegelbild der Bevölkerungsentwicklung sein. Und demografisch wird die Musik (gemäß Prognosen der ÖROK/Statistik Austria) weiterhin in den Ballungszentren spielen, also den Landeshauptstädten (und Wien) samt Umland. Dass die Wohnungsmärkte einiger Landeshauptstädte sowie Wiens derzeit keinen leichten Stand haben, dürfte sich somit früher oder später wieder ändern. Zudem bedeuten ausgeprägtere Preisrückgänge, dass in diesen Bezirken wohl schneller wieder die Voraussetzungen für neuerliche nachhaltige Preisanstiege erreicht wird als in Bezirken, in denen ein größerer Teil der notwendigen Anpassungslast auf den Fundamentaldaten wie den Einkommen (und damit letztendlich der Inflation) liegt (eine Rückkehr zu den bis Mitte 2022 vorherrschenden, mitunter zweistelligen Preisanstiegen sollte aber so oder so nicht erwartet werden).

Zur Erklärung der Preisveränderung von Wohnungen auf Bezirksebene seit der Zinswende (Eigentumswohnungen neu & gebraucht, m2-Transaktionspreise, %-Veränderung Q3 22 - Q2 24) haben wir verschiedene Variablen auf ihren Erklärungsgehalt untersucht und letztendlich drei identifiziert, mit denen die seit Mitte 2022 beobachtete regionale Preisveränderung bestmöglich erklärt werden kann.

Eigentumsquote: Gemessen am Anteil der Wohnungen, die von ihren Eigentümer:innen bewohnt werden.

Dass sich das Verhalten von Marktteilnehmern (Personen, die im Eigenheim wohnen, Kleininvestoren und institutionelle Anleger) meist drastisch unterscheidet, wurde bereits in einigen Studien untersucht. Bereits 2001 veröffentlichten Genesove und Mayer eine Studie („Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market“, Quarterly Journal of Economics), die aufzeigt, dass institutionelle Investoren in Korrekturphasen deutlich weniger zögerlich Immobilien veräußern als Kleinanleger und Personen, die in den eigenen vier Wänden wohnen.

Leistbarkeit: Gemessen anhand der Anzahl an Quadratmetern einer Eigentumswohnung, die vor der Korrektur (Q3 2022) mit einem durchschnittlichen Jahresbruttoeinkommen (2021) erworben werden konnten.

Tourismusintensität: Gemessen anhand der Nächtigungen pro Einwohner:in in der Tourismussaison 2018/2019.

Die fundamentale Nachfrage nach Wohnraum, welche anhand des Bevölkerungswachstums in das Modell für die Preisveränderung am Einfamilienhäusermarkt eingeflossen ist, scheint auf den ersten Blick keinen signifikanten Effekt auf die Preisentwicklung in der Korrektur am Wohnungsmarkt zu haben. Dieser Fakt mag aber durch die Umstände in den gewählten Bezirken verursacht sein. Wir betrachten Bezirke, in denen der Wohnungsmarkt dominiert, dementsprechend wählen wir automatisch auch jene Bezirke, in denen die Möglichkeit für Zuzug aufgrund des Mangels an Platz für neuen Wohnraum limitiert ist. Deutlich wird das bei der Betrachtung der Baulandreserven in den Bezirken, in denen der Wohnungsmarkt dominiert. Im Schnitt beliefen sich die Baulandreserven 2014 in den gewählten Bezirken auf 11 %; im Vergleich zum gesamtösterreichischen Schnitt ist das etwa die Hälfte (21 %). Somit entsteht durch langfristig gemessenes Bevölkerungswachstum (im Modell zum Einfamilienhäusermarkt wird das Bevölkerungswachstum der Jahre 2013–2023 herangezogen) kein geeigneter Proxy für fundamentale Nachfrage nach Wohnraum, denn hohe Nachfrage kann aufgrund des deutlich knapperen Wohnraums nicht ausreichend in Zuzug umgesetzt werden.

Eine mögliche Schlussfolgerung wäre, dass somit der limitierende Faktor des Baulands eine wichtige Rolle spielen sollte. Auch das ist nicht der Fall, wenn auch begründet durch technische Limitationen. Der Grund dafür ist eine hohe Korrelation zwischen der Verfügbarkeit von Bauland, der Eigentumsquote und der Leistbarkeit. Somit ist es nicht möglich, genau auszuweisen, welcher Teil des jeweiligen Effektes genau auf die verschiedenen Einflussfaktoren entfällt. Zusätzlich kommt erschwerend hinzu, dass die Variabilität der Baulandreserven in den 44 betrachteten Bezirken, in denen der Wohnungsmarkt dominiert, sehr gering ist. Das ist nicht unbedingt überraschend, da in den Bezirken, in denen Wohnungen die primäre Wohnform sind, Bauland meistens Mangelware ist. Dieser Umstand erschwert die Schätzung eines genauen Einflusses der Baulandreserven im Modell zusätzlich. Trotzdem kann mit alternativen Methoden die relative Wichtigkeit der Einflussfaktoren eingeschätzt werden. Somit kann mit relativ großer Sicherheit gesagt werden, dass die Eigentumsquote der wichtigste Faktor in der Korrektur am Wohnungsmarkt ist. Die Leistbarkeit befindet sich auf dem zweiten Platz, sehr knapp gefolgt von der Tourismusintensität. Theoretisch fundierte Überlegungen legen jedoch nahe, dass auch am Wohnungsmarkt wie am Einfamilienhäusermarkt ein geringeres Maß an zur Verfügung stehendem Bauland die Korrektur leicht abdämpft.

Die Ausreißer: Ausnahmen bestätigen die Regel?

Neben der Beleuchtung verschiedener Einflussfaktoren in der Korrektur wäre es natürlich auch interessant zu wissen, ob es Bezirke gibt, die in der aktuellen Korrektur herausstechen – also eine Ausnahme zur Regel bilden. Konkret würde das heißen, dass jene Bezirke, die wir als Ausreißer identifizieren, dem vom Modell implizierten Zusammenhang zwischen Preisveränderung in der Korrektur und den bereits beschriebenen Charakteristika der lokalen Wohnungsmärkte nicht folgen.

Die unten dargestellte Grafik hilft uns genau diese Bezirke zu erkennen. Auf der vertikalen Achse betrachten wir den standardisierten Modellfehler. Eine positive Abweichung von der Nulllinie bedeutet, dass die vom Modell implizierte Korrekturtiefe höher ist als sie in Realität ausgefallen ist, eine negative Abweichung bedeutet, dass die vom Modell implizierte Korrektur geringer ist als am Markt zu beobachten war.

Anomale Preisentwicklungen

* der Standardisierungskoeffizient der jeweiligen Beobachtung wurde mittels Jackknife-Resampling berechnet

Quelle: Statistik Austrian, ÖROK, WIFO, DataScience Sevice GmbH, RBI/Raiffeisen Research

Nun muss aber bedacht werden, dass das Modell nicht perfekt ist. Also nicht das ganze Korrekturausmaß kann durch die beschriebenen Variablen in unserem Modell erklärt werden. Würden jetzt alle Bezirke, die eine positive oder negative Abweichung zur vom Modell implizierten Korrektur aufweisen, zu Bezirken erklärt werden, in denen die Korrektur übermäßig stark oder schwach ausgefallen ist, so würden wir viele Bezirke zum Ausreißer erklären, die in Wirklichkeit gar keine sind.

Um eine genauere Aussage darüber treffen zu können, welche Bezirke denn wirklich eine Ausnahme zur vom Modell implizierten Regel bilden, kann eine Eigenschaft des Modellfehlers genutzt werden: Der Modellfehler folgt einer uns bekannten Verteilung. Das heißt wir wissen, mit welcher Wahrscheinlichkeit ein sehr großer oder sehr kleiner Modellfehler beobachtet wird. Vorausgesetzt, die dargestellten Bezirke folgen dem vom Modell implizierten Zusammenhang zwischen Preisveränderung in der Korrektur und den bereits beschriebenen Faktoren.

Die oben dargestellte Grafik hilft uns, genau jene Bezirke zu identifizieren, die in der Korrekturphase dem vom Modell implizierten Zusammenhang mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht folgen. Die schattierten Flächen in Grün und Rot zeigen die Bereiche, in denen ein Modellfehler mit höchstens 1,6 % Wahrscheinlichkeit auftritt. Wir können also mit ziemlicher Sicherheit sagen, dass die Korrektur am Wohnungsmarkt in Klagenfurt (3,8 %) und Villach (3 %) deutlich positiver ausgefallen ist, als es das Modell erwarten lassen würde. Steyr entgeht haarscharf der Zuweisung des Ausreißerstatus. Hier wäre die gegenteilige Aussage zutreffend: Angesichts der Marktstruktur (Eigentumsquote), der Leistbarkeit und der touristischen Relevanz ist die Preisveränderung mit einem Minus von 10,8 % ausgeprägter ausgefallen, als es das Modell erwarten lassen würde.

Abschließend stellt sich noch die Frage, ob das nun für die Kärntner Städte bedeutet, dass ein beträchtlicher Korrekturrückstand aufgebaut wurde, oder dass in Steyr die Korrektur bereits vorausgelaufen ist, oder sogar zu weit gelaufen ist. Die Antwort auf diese Fragen gestaltet sich relativ schwierig. Es mag sein, dass sich aus dem auffälligen Status durchaus eine Preisimplikation ergibt. Denn uns sind keine Umstände bekannt, die den Preis wesentlich beeinflusst haben, gleichzeitig aber nicht in das Modell eingeflossen sind. Trotzdem können andere Faktoren, wie Messfehler bei der Preiserhebung nicht gänzlich ausgeschlossen werden.